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后3000亿时代的融创孙宏斌开念“稳”字诀

发布时间:2018-01-10 02:00  点击次数:
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凭借迅猛的销售势头,融创今年销售排名三度前移,稳居房地产第一阵营。2017年前11月,融创中已经实现合约销售金额人民币3019.4亿元,提前完成全面3000亿的销售目标,年销售额位居全国房地产企业第四名。对融创中国董事会主席孙宏斌而言,这应该是一个意料之中的局面,早在今年9月融创就将全年目标上调至3000亿。在销售迅猛增长的情况,另一个命题或许是孙宏斌更为关心的,即如何在做大规模和保持稳健之间找到新的平衡点。

在房地产调控空前严厉的大环境下,快速提升资产水平,降低负债指标是融创这样的大型房企保持下一阶段竞争力重要前提。要做到这一点,按孙宏斌的话说,就是要“去杠杆,去产能,去库存。”

其中,去杠杆是重中之重。12月15日,融创中国发布公告拟以每股31.1港元配售2.515亿股配售股份,增发融资总额折合美元约10.02亿。这也是半年之内,融创中国的第二次增发。融创的这两次增发,完成了超过15亿美金的股权融资,也创造了单家房地产企业1年内股权融资的历史新纪录。

这一行为,被市场解读为融创为优化资产负债结构所作出的又一次重大举措,同时也为后3000亿时代的融创奠定了“稳健”的主基调。

稳定保持规模与稳健之间的平衡

以融创中国增发融资为例,在完成10亿美元增发后,公司净资产将会从270亿增厚至348亿,直接带动净负债率大幅下降。通过增加资产而不是直接降低负债来降杠杆的选择,使得公司能够持续保持体量优势。从企业自身经营的角度细算,虽然半年报统计时融创账上就已经有超过900亿的现金,但在利率普遍上浮的当下,用现金主动偿还未到期的低息债券显然并不划算。尤其是考虑到销售爆量带来的利润快速增加,做大股东权益当然是降低负债率的更优选择。这也让融创能持续保持在规模和稳健之间的平衡。

事实上,在宏观政策层面的调控和优势地产企业自身变革的叠加下,地产业自身的有效调整,已经初步见效。此前,在多个公开场合,融创中国董事会主席孙宏斌都强调融创中国的团队有战略更有执行,他个人和团队一直在一线,听得见炮声,敢拼刺刀。

从这样的角度来看,去年10月以来变未在公开市场拿地、不断通过并购获得土地储备的融创,提前为今年的发展做足了准备。如今,融创做强资产额、优化现金流,而不是直接降负债的降杠杆模式,更应是一种战略考量。

并购带来更良性的现金流

能够通过增加资产降杠杆,融创依托的是资金快速周转和融资能力的提升。其底蕴,则在于过去两年并购带来的规模效应。事实上,融创不断完成大型并购之时,外界的关注焦点始终在于交易金额这一点上,并未观察融创并购之后的一系列动作。未能以动态的眼光观察变化中的企业现金流这一核心数据,是过去大多是人质疑融创“并购太花钱,可能形成财务负担”的主要原因。

并购花钱,但是好的并购更赚钱。融创业绩和实力的提升让越来越多人看明白了这一点。这两年,大部分龙头公司也陆续加入了并购的行列。 以融创为例,大规模并购直接提升了融创土地储备的量级。同时,出于对现金流的重视,融创也在并购过程中迅速形成快速转化项目的能力,使得并购项目能够快速进入市场,重新“回归”现金流。

来自融创中期业绩发布会报告的数据显示,当前融创总土地储备已达到2亿平方米,位居行业第三。其中包括现有项目1.01亿平米、万达文旅项目4970万平米以及一二级联动项目约5000万平米,位于一线、环一线和核心城市的可售货值占比超过96%。2017年上半年,融创并购拿地占新增土地储备总量的84%。融创在全国62座城市,约300多个项目的版图布局,平均楼面地价仅为5130元/平方米,远低于同行在公开土地市场上获取的土地成本价格。

除了价格优势,融创在并购选择上一直倾向拿熟地,热衷容易高周转的项目。相较于招拍挂土地至少10个月才能销售的现金周转周期,并购拿地的资金使用效率明显更高。像融创2016年9月融创收购融科资产包后,仅一个季度即贡献百亿销售;2017年5月收购天津星耀五洲项目,三个月后已经蓄客开盘;近期收购的万达文旅资产包,很多项目交割后便直接开始销售。

可以说,并购对于融创而言,固然是一个花钱的过程,但更是一个现金流优化的过程。正是因为通过收并购方式获取了高性价比的土地资源、成熟的项目才得以为销售业绩的爆发式增长奠定了基础。而正是出于对自身超低土地成本、充足的可售货值、已售未结转资源以及较高的销售均价的自信,才得以让孙宏斌坚定地看多中国。因此,孙宏斌多次对外表态,坚信行业发展会有好的结果,调控会让行业发展更健康,中国的地是安全的,房地产是安全的。

集中度提升 融创有望明年保持在第一阵营

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